Los alquileres residenciales arrancaron 2026 con nuevos ajustes que, si bien se mantienen alineados con la inflación, vuelven a presionar el bolsillo de los inquilinos. En paralelo, inmobiliarias y consorcios advierten por un fenómeno que crece en silencio: la morosidad en el pago de expensas, impulsada por el fuerte aumento de servicios e impuestos.
Nuevos aumentos en los contratos de alquiler
Aunque el mercado de alquileres muestra mayor estabilidad tras la derogación de la antigua ley, enero llegó con actualizaciones significativas para los contratos vigentes. Según operadores del sector, los acuerdos que aún se rigen por ajustes interanuales registraron subas superiores al 36% en este inicio de año.
En tanto, los contratos con actualizaciones trimestrales y cuatrimestrales exhibieron incrementos más moderados, que oscilaron entre el 5,9% y el 8,2%, mientras que los contratos semestrales ya venían de aplicar aumentos cercanos al 12,9%.
Desde las inmobiliarias coinciden en que, hacia adelante, el escenario más probable es el de ajustes mensuales o periódicos, siempre dentro de los rangos que marque la inflación general. Para todo 2026, el pronóstico es que las subas mantengan un comportamiento similar al observado durante el año pasado.
Oferta estable y pagos al día
En cuanto a la dinámica del mercado, fuentes del sector aseguraron que la oferta de propiedades en alquiler se mantiene estable, con alrededor de 16.000 unidades disponibles. Predominan los monoambientes y departamentos de dos ambientes, y no se observan inconvenientes relevantes en el cumplimiento de los pagos de los alquileres.
“Los contratos se están pagando en tiempo y forma y no vemos incumplimientos. Los inquilinos suelen retirarse al finalizar el contrato sin conflictos”, señalaron desde el sector, destacando que el mercado se muestra “activo y ordenado”.
El otro problema: crece la deuda de expensas
Donde sí aparece una señal de alerta es en el pago de expensas. De acuerdo con referentes del mercado, la morosidad en este rubro ya roza el 20% en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, una cifra que preocupa a consorcios y administradores.
La presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario, Marta Liotto, explicó que los alquileres hoy se mueven en un marco de mayor previsibilidad, pero advirtió que el problema se trasladó a otros gastos del hogar.
“Notamos un incremento en el incumplimiento de expensas y servicios, especialmente en los últimos tres meses. Inciden mucho los aumentos del agua y del ABL, que se pagan a través de las expensas y resultan difíciles de cubrir para muchos inquilinos”, señaló.
Precios vigentes de alquiler en CABA
Los últimos relevamientos de Reporte Inmobiliario muestran marcadas diferencias según zonas y tipologías:
- Monoambientes: los valores más altos se registran en Núñez ($567.500), Saavedra ($550.000) y Palermo ($540.000), mientras que los más bajos aparecen en Tribunales ($375.000) y Microcentro ($400.000).
- Dos ambientes: Núñez ($720.000) y Saavedra ($715.000) lideran los precios; Constitución ($465.000) y La Boca ($485.500) se ubican entre los más accesibles.
- Tres ambientes: Recoleta y Villa Ortúzar alcanzan los $950.000 mensuales, frente a los $575.000 de Constitución y Villa Lugano.
- Cuatro ambientes: Belgrano encabeza con $1.350.000, mientras que Flores y el centro muestran valores desde $800.000.
Un mercado más previsible, pero con costos en alza
En síntesis, el mercado de alquileres atraviesa una etapa de mayor estabilidad contractual, con aumentos más previsibles y alineados a la inflación. Sin embargo, el crecimiento de la deuda en expensas expone las dificultades de los hogares para absorber el aumento de los gastos fijos, un factor que seguirá en el centro de la preocupación durante los próximos meses.